مرکز پژوهش‌های مجلس بررسی کرد؛
احکام لایحه برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت در حوزه مسکن، شهرسازی و عمران
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی به بررسی احکام لایحه برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت در حوزه مسکن، شهرسازی و عمران پرداخت.
به گزارش خبرگزاری خانه ملت، دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «بررسی احکام لایحه برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت در حوزه مسکن، شهرسازی و عمران» بیان می‌کند که شاید سرمنشأ اثربخشی محدود اقدامات در حوزه مسکن با وجود تمام تلاش‌های مستمر در دست اقدام را در دو موضوع بتوان جست‌وجو کرد. موضوع نخست، استنباط کسری تولید به‌عنوان مهمترین بحران بخش مسکن است.
این گزارش مطرح می‌کند که اگرچه تولید مسکن کمتر از نیاز است، ولی موجودی مسکن در شرایط بحرانی نبوده و توزیع آن متناسب با تقاضا نیست، اما موضوع دوم و مهم‌تر آن است که ساخت مسکن در کشور به دو شکل کلی قابل طبقه‌بندی می‌شود؛ اولاً واحدهایی که با حمایت‌ها و مداخله دولت‌ها ساخته می‌شوند که عمدتاً در اراضی موجود در پیرامون شهرها و یا شهرهای جدید بوده و این مناطق به‌واسطه دوری نسبی از محل اشتغال و امکانات پشتیبان سکونت نظیر خدمات آموزشی، فرهنگی، مذهبی، فضای سبز، درمانی، ورزشی و عدم بهرهمندی از حمل‌ونقل همگانی، جذابیت کمتری برای مخاطبان دارد و ثانیا واحدهایی که توسط بخش خصوصی در داخل بافت‌های شهری ساخته می‌شود که به علت هدایت‌های ناآگاهانه قوانین و مقررات و ساختار بوروکراسی مرتبط با این بخش عمدتاً منجر به ساخت واحدهای با میانگین مساحت ۱۳۰ مترمربع (متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده) می‌شود که با استطاعت عمده خانوارها فاصله دارد.
در این گزارش آمده است که مبتنی‌بر شاخص‌های برنامهریزی مسکن، مهمترین بحران بخش مسکن، کاهش جدی استطاعت مسکن خانوار و پس از آن کیفیت و تاب‌آوری بناهاست.
در پاسخ به حل این مسائل، بهبود شاخص‌های کلان و رشد با ثبات اقتصادی (همراه با کنترل تکانه‌های بیرونی و انتظارات تورمی)، ارتقای قدرت خرید و درآمد نسبت به تورم، افزایش تولید و عرضه مسکن متناسب با تقاضای مصرفی سکونت، توسعه عملیاتی ابزار پیش‌فروش ساختمان و ابزارهای تأمین مالی بورسی مسکن، ترمیم استطاعت مستأجران و ساماندهی اجاره و اجاره‌داری و تقویت استطاعت خرید مسکن مخاطب هدف شامل اقشار کم‌درآمد و کم‌برخوردار (به‌طور خاص زوج‌های جوان و اقشار اولویت حمایت نظیر زنان سرپرست خانوار، خانوار دارای معلول یا بیمار خاص، ایثارگران و جانبازان) را باید در دستور کار قرار داد.
این گزارش بیان می‌کند که به‌نظر می‌رسد هدف‌گذاری سرفصل بخش مسکن در ماده (۴۹) لایحه پیشنهادی دولت دچار اشتباه شکلی است و به‌جای تعیین برش‌های هدف سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، اعداد به‌صورت هدف تجمعی در انتهای برنامه درج شده است. جای خالی طرح جامع مسکن، وظیفه بر زمین مانده قانون جهش تولید مسکن، در راهبری بخش مسکن برنامه هفتم مشهود است.
این گزارش ادامه می‌دهد که این موضوع در کنار عدم انتشار آمار تفصیلی و دقیق و شفاف پیشرفت اجرای قانون جهش تولید مسکن (موضوع ماده (۱۹) همین قانون) و عدم ارائه قیمت‌های بازار مسکن و اجاره‌بهای مناطق شهری در مقطع زمانی پیش از بررسی برنامه هفتم در مجلس شورای اسلامی، ابهام‌ها و عدم قطعیت‌های برنامهریزی را دوچندان کرده است. مواد طرح‌شده در بخش مسکن نقشه راه روشنی پیش‌روی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، بد مسکنی و مسائل بافت‌های ناکارآمد، مستأجران و واقعیت‌ها و محدودیت‌های بخش مسکن نمی‌گذارد.
این گزارش توضیح می‌دهد که به‌نظر می‌رسد دغدغه مترقی قانون اساسی در حوزه مسکن در اولویت پرداختن به مسکن نیازمندان، کارگران و روستاییان در تحقق اصل سی‌ویکم قانون اساسی با اولویت نیازمندتر کماکان باید سرلوحه اقدام باشد.
درواقع اولویت مداخله دولت در بازار مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر است. در این خصوص مسئولیت‌های شرکت‌های بزرگ حوزه صنعت، معدن و انرژی در پرداختن به موضوع مسکن کارگری نیز دوچندان است و می‌توان اهرم هزینه‌کرد مجاز مالیاتی برای کارگران مشمول حمایت مسکن را در دستور کار قرار داد.
در این گزارش آمده است که متناظر با تلاش برای جهش تولید مسکن، الزامات و تبعات آن در طرح‌‌‌‌ریزی کالبدی و تأمین خدمات شهری نیز باید همگام و هم‌زمان برنامهریزی و پیاده‌سازی شود که در این لایحه کمتر به آن پرداخته شده است. در موضوعاتی نظیر واگذاری، تهاتر و مشارکت، انتقال زمین، طرح عمرانی به اشخاص حقیقی و حقوقی، اختیار درخصوص فروش و تغییر کاربری زمین، ملاحظات عدالت، امکان و زمینه رانت، تبعیض و فساد به‌جد باید لحاظ شود و تدوین پیشنهادهایی از این جنس باید با تنظیم‌گری‌های اطمینان‌بخش در نیل به اهداف صورت پذیرد.
این گزارش بیان می‌کند که هم پوشانی موضوعات بخشی و دستگاه‌ها به قوانین حوزه زمین و مسکن و شهرسازی ازجمله حوزه‌های فرهنگی، گردشگری، دفاعی و قضایی در پیشنهادهای مغایر با قوانین جاری در حوزه زمین و مسکن و شهرسازی در فصول و مواد مختلف دیده می‌شود.
این گزارش ادامه می‌دهد که ویژگی متمایز و قابل‌تقدیر لایحه در ارائه راهبردهای توسعه فضایی ذیل سرفصل اقتصاد دریامحور است.
هدف‌گذاری دستیابی به جمعیت ۸ درصدی در سواحل جنوبی کشور مبتنی‌بر اشراف به تحولات توسعه منطقه‌ای در کشور، ملاحظات جمعیت‌‌شناسی و رصد تجارب توسعه منطقه‌ای نظیر میدان گازی پارس جنوبی و رشد اشتغال و مهاجرپذیری، به‌نظر دور از دسترس است و تفاوت زیادی با سناریوهای محتمل حداکثری (مهاجرپذیری ناشی از رشد اقتصادی و اشتغال و افزایش طبیعی جمعیت) دارد.
این گزارش توضیح می‌دهد که مواد قابل‌توجهی در حوزه موضوعات مکان‌محور و آمایش سرزمین و توسعه منطقه‌ای که متناظر با محرومیت، مرزی بودن، مهاجرفرستی یا مهاجرپذیری، مخاطرات ناشی از تغییرات شرایط اقلیمی و آب و هوایی، مخاطرات و ریسک بالای سوانح و خطرات در مناطق نفت و گازخیز، نوع بافت شهری (فرسوده و حاشیه‌نشینی) احکام متفاوتی ارائه شده باشد؛ مشاهده نمی‌شود.
آینده‌‌‌‌‌نگری و دستیابی به افق‌های مطلوب و بهره‌‌‌‌‌‌گیری از فناوری‌های نو در مسکن و شهرسازی، گذار به سمت شهر هوشمند و بهره‌‌‌‌‌‌گیری از هوش مصنوعی در برنامهریزی و مدیریت شهری، آینده‌‌‌‌‌نگری در تغییرات الگوهای سکونت، فعالیت و حمل‌ونقل، تغییرات الگوی مسکن و معماری و فناوری ساخت مسکن و تغییر الگوی زیست شهرها در برنامه مشاهده نمی‌شود.
مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش پیشنهاد می‌دهد که جامعه هدف در هر برنامه تأمین مسکن باید کاملاً مشخص، تعریف شده و براساس آمار دقیق و بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت درآمدی، سرمایه‌ای و تملیکی افراد و براساس تقسیم‌بندی‌های جغرافیایی تفکیک شده باشد.
هدف از این اقدام جلوگیری از انحراف منابع، پرداخت هدفمند و مؤثر یارانه‌های بخش مسکن است همچنین بسته جامع سیاستی و عملیاتی متفاوت برای هر گروه درآمدی و اقشار خاص اجتماعی ضروری است؛ زیرا تنوع درآمدی و جایگاه اجتماعی تفاوت‌های اساسی در تقاضا ایجاد کرده که شایسته است در برنامهریزی مسکن ارتقای استطاعت خرید مسکن به شکل هدفمند حتماً مدنظر قرار گیرد.
این گزارش ادامه می‌دهد که دولت باید نقش سیاست‌گذاری، برنامهریزی، نظارت، پایش، هدایت و راهبری را برعهده داشته باشد و نباید به‌طور مستقیم به ساخت مسکن بپردازد.
باید توجه داشت قریب به اتفاق، موجودی مسکن کشور توسط بخش خصوصی (و تعاونی) عرضه شده است و انتظار می‌رود بخش خصوصی بار اصلی پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی را برعهده بگیرد. پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات ویژه مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار، اقدامی پذیرفته شده در بررسی تجارب جهانی است.
این گزارش پیشنهاد می‌دهد که بررسی سیاست‌های مسکن در دوره‌های مختلف نشان می‌دهد که حتی با اتخاذ سیاست‌هایی در جهت ارائه زمین رایگان و تسهیلات متعدد، بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه هستند که توان و استطاعت بهرهمندی از حمایت‌های مزبور را نخواهند داشت، در این شرایط ضمن توانمندسازی اقتصادی، اتخاذ مدل‌های مختلف مسکن اجتماعی (مسکن استیجاری، اجاره به‌شرط تملیک، کمک ودیعه اجاره، خوابگاه متأهلین) و تکوین اجاره‌داری حرفه‌ای چاره‌ساز خواهد بود. افزایش عرضه مسکن استیجاری حمایتی و اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند از رویکردهای اصلی این برنامه منطبق بر تجارب جهانی باشد.
در این گزارش آمده است که ارائه بسته تشویقی و راهبردی جهت ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های ناکارآمد ضروری است و برنامهریزی برای حمل‌ونقل همگانی مناسب و به‌صرفه نیز از بخش‌های مکمل هر برنامه مسکن است.
هزینه‌های مربوط به حمل‌ونقل در سبد هزینه‌های خانوار، بعد از مسکن و خوراک قرار دارد و در اغلب کشورهای پیشرو در زمینه مسکن گروه‌های کم‌درآمد، یارانه‌های گسترده‌ای در این بخش از سمت دولت پرداخت می‌شود. تدوین و اجرایی‌سازی سیاست‌های تشویقی احداث واحدهای مسکونی با رویکرد مسکن حداقل و مسکن در استطاعت از موارد ضروری در جهت تداوم سکونت گروه‌های کم‌درآمد در بافت میانی شهرهاست.
این گزارش توضیح می‌دهد که تأمین مالی بخش مسکن بسیار حیاتی است. کاهش هزینه‌های مبادلاتی، کاهش نرخ بهره و تسهیل شرایط تأمین مالی کمک مؤثری به تأمین مسکن اقشار فقیر جامعه محسوب می‌شود. ادغام تأمین مالی مسکن در نظام مالی و نه به‌صورت جزیره مجزا از دیگر اصول مهم برنامه‌های مسکن است.
با به حداقل رساندن بوروکراسی‌ها و قواعد مانع‌زا و استفاده از ظرفیت فناوری‌های نوین برای ارائه راه‌حل‌ها، می‌توان هزینه‌های مربوط به رعایت قوانین ساختمانی پیچیده که میزان چشمگیری به هزینه‌های ساخت مسکن اضافه می‌کند را با استفاده از فناوری‌های نوظهور ساخت‌وساز مصالح ساختمانی جایگزین کاهش داد. تسهیل صدور کلیه مجوزهای مرتبط با ساخت‌وساز ساختمان، به‌طور خاص مجوز ساخت‌وساز و گواهی عدم خلاف و پایان‌کار ضروری است و همچنین بازنگری طرح‌های شهری همگام با برنامهریزی مسکن و تأمین مسکن کم‌درآمدها از دیگر راهبردهای اساسی در برنامه پیشنهادی توسعه است./
پایان پیام
